问答题 6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。

问答题 某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示： 试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。

问答题 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。